2016上半年房企销售额TOP20：万科居首 万达坠落

摘要：7月1日，发布了“2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20”。值此半年节点，充分分析和总结上半年的房企表现和行业规律，对下半年如何走得更好，会有更多启示与帮助。

2016上半年房企销售额TOP20：万科居首 万达坠落

这半年来，一直萦绕在我们耳边的是地王迭出，是房价飞涨，似乎所有有能力的企业都奔忙于热点城市举牌圈地，销售仿佛已经不再是困扰企业的问题。
 

怎样才能更直接地观察这半年的房地产行业表现？通过企业销售、通过热点城市楼市盘点分析，这些都是我们常用的，也一直不会过时的选择。
 

7月1日，观点指数长期跟踪房地产企业表现，捕捉到精准而全面的市场数据，并在此基础上发布“2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20”。

 

这半年，中国房地产在供给侧改革节奏下“去库存”道路上大步前行，从一线城市到二线城市，楼市成交、土地出让都呈现许多供不应求的状况。即便是政策从宽松转向收紧，去杠杆化开始成为楼市的主题，仍然没有改变上半年中国房地产的一片“红火”。
 

当然，火热的市场并不是所在皆是，而是仅仅存在于最大型、最受重视的一批城市，对于数量众多的三四线城市而言，这半年仍然在“去库存”的征途上跋涉。
 

值此半年节点，充分分析和总结上半年的房企表现和行业规律，对下半年如何走得更好，会有更多启示与帮助。
 

企业观察：“万恒碧”抢头条 五房企半年超千亿
 

当“2016上半年中国房地产企业销售金额TOP20”榜单呈现出来，几乎会让人们认为这份榜单与往年全年榜单没有多少差别。

2016上半年房企销售额TOP20

一共有5家房企仅用半年时间就完成了千亿销售，加上一家接近完成千亿的房企，与往年7家房企全年销售超千亿的表现似乎没有多少差别。
 

1、万科重组“案”
 

对于一直占据榜首的万科而言，虽然业绩表现没有回落，但这半年是万科管理团队非常“艰难”的日子。肇始于2015年底宝能举牌的“万宝之争”，经过半年的持续演变，剧情之曲折离奇，堪称行业首屈一指。
 

3月份深圳地铁重组方案出来之后，人们以为“万宝之争”即将尘埃落定，但很快万科大股东华润就发出了不同的声音。6月份，万科两大股东华润、宝能联合否决了万科与深圳地铁的重组方案，并提出了对董事会管理层的罢免议案。
 

“天要下雨、娘要改嫁”，在股东周年大会召开前一天，万科董事会主席王石发布了这样一条意味深长的博客。是宣战还是穷途末路？万科重组案下一步会如何？万科这一“事变”，对于中国房地产企业群体的影响又是什么？
 

观察这半年的房地产行业，万科重组是我们无论如何都无法绕开的事件，最终结果如何必然会对行业产生深远的影响。最直接的影响，则是万科下半年的销售业绩与团队表现，我们将继续跟踪和观察。
 

2、恒大的野望
 

紧随万科之后的是恒大，这是一家拥有着“大雄心”的民企。虽然资本市场和机构并不看好恒大，甚至有的说“看不懂”恒大，但恒大这半年销售依然突飞猛进，并购扩张与公开市场拿地齐头并进，以令人吃惊的速度发展成为中国房地产企业群体中实际上的“第二强”。
 

以恒大投资足球的风格来看，“要做就做到第一”，肯定是许家印最想做的事情，再加上万科受重组事件的影响，也许年底的时候，我们会发现更多的意外。
特别值得注意的是，恒大地产在6月份的股东周年大会上，通过了将公司名称改为“中国恒大集团”特别议案，其中所蕴含的意义众人皆知。正所谓，有句话这样说的：梦想总是要有的，万一实现了呢？
 

3、“黑马”碧桂园
 

说碧桂园是“黑马”肯定很多人会感到奇怪，但碧桂园确实是“黑马”：从2015年七家千亿房企中“垫底”的位置，仅用半年时间就上升到了第三。

这种爆发式增长，碧桂园是有“前科”的，最初也是在所有人都没有注意的情况下，一举进入千亿俱乐部，并一直数年在七家千亿企业中占据一席之位。
 

2016年，碧桂园凭借众人印象中“去库存艰难”的三四线城市大量项目去化，在6月第一周就公告宣布录得千亿销售金额，半年业绩距离去年全年1401亿也已不远，同比增长率则超过160%。
 

看起来，碧桂园这大半年虽然都在拼命地叫卖马来西亚的超级大盘森林城市，但国内的业务也没有耽误多少。基于这样的业绩表现，碧桂园在6月6日公布，2016年全年销售规模有望突破2000亿元。
 

碧桂园今年已为销售业绩定下递进的“奋斗目标”与“尖叫目标”，在1680亿元的保底任务完成之后，将冲刺“奋斗目标”和“尖叫目标”。至于“尖叫目标”是什么？也许不用到年底就会揭开谜底。
 

4、绿地“夜雨”
 

千亿企业中，万科或许也没有想到，原来全年销售曾经超过自己的绿地会跌落到第四，受困于商业与三四线高库存，绿地仍然在调整转型。
 

而且，所谓“屋漏偏逢连夜雨”，云峰事件让绿地不得不费力应对，再加上300亿规模定向增发要被腰斩，绿地这半年在资本市场上过得也并非一帆风顺。
 

虽然绿地的雄心仍然十分充足，但年度销售目标3000亿似乎还遥不可及，能否实现就要看下半年有哪些突破性的表现。
 

5、央企在行动
 

保利在5家千亿房企中显得比较“低调”，但其实不然，这半年从一线到二线各个热点城市的土地市场，都有保利活跃的身影。6月23日，保利宣布增发90亿元并引入泰康人寿为第二大股东，为其后续发展准备了充足的能量。
 

与保利比较相似的还有中海，千亿房企中也只有这两家有央企背景。虽然中海不像保利在土地市场上活跃异常，但与中信之间已流传大半年的重组在6月30日终于披露交易细节。
 

中海310亿元向中信泰富、中信公司和中信股份收购121个物业项目的大动作，可以预见，虽然上半年中海已经在千亿房企中落后一步，但后续发展能量可能更加惊人。
 

榜单点评：分化在加剧 前20强企业差距扩大
 

纵观榜单，中海800亿之后房企销售金额出现断崖式下跌，排名第7-9位的华夏幸福、融创、华润置地等企业，半年销售规模都在500亿左右。
 

1、是谁在坠落？
 

不难发现，分化中的房地产行业，在销售前20强中也出现了“强者恒强”的分化趋势。占得先机的千亿房企群体，经过连续数年的经营之后，很轻易就将第八家之后的房企抛离越来越远。
 

唯一的例外是万达商业，正如观点指数在“2016年第一季度中国房地产企业销售金额20强”中所述，万达商业在2015年度销售增长就已乏力，销售继续回落早已在意料之中，此前该公司已将2016年销售目标调至2015年销售金额之下。
 

这半年，万达商业或许已经将重新爆发的希望寄托在私有化回归A股上，但从3月30日宣布私有化起，万达商业就一直在质疑声中度过。最新消息显示，万达商业第六大股东荷兰养老基金公司（APG Groep NV）认为私有化报价过低。
 

2、强弱仍有别
 

第10位的排名与万达商业七家千亿企业的身份并不相符，也许王健林在大造文化旅游城并抽空和迪士尼叫板之余，也需要关注一下企业现金流的根基之所在。
 

达商业之后10家企业中，半年销售金额在400亿之上的仅有两家，300亿规模的企业有5家，200亿规模的是3家。
 

样可以更加生动地形容行业的分化趋势？5家八年300亿规模的企业销售之和，也没有超过万科1家的半年销售。此外，5家半年千亿规模房企的总销售额，比其他15家企业的总销售额更高。
 

万科半年1800亿的销售，也是第20名企业鲁能销售额的6倍多。
 

3、规模化之争
 

通过半年的观察也可以发现，在各大城市争夺土地资源的房企中，也不乏这20家企业的身影。“规模化”虽然已经被认为是“落后”和应该“摒弃”的模式，但房地产行业实际上从来就没有脱离规模化发展的藩篱。
 

5家半年千亿房企如果不通过大量拿地和并购扩张，怎么可能维持如此庞大的规模以更快的速度增长？
 

500亿、300亿级的房企，也正是这半年中拿地（并购）较为激进的企业群体，如果没有足够的资源进行开发，怎么才能进一步扩大企业规模？
 

虽然房地产行业最著名的“博鳌房地产论坛”上，曾经有过关于“后规模化”的争论，但毫无疑问，在没有找到其他路径与模式之前，规模化仍然是各家房企必须落实的发展模式。
 

4、商业正黄昏
 

从20强榜单中可以发现，受累于商业和三四线库存的万达商业、绿地等企业，在榜单中的成绩每况愈下。
 

强如千亿房企，仍然会因为策略选择与判断失误受到严重的影响，可以想象，其他未入榜企业如果受到相同的影响，对企业的发展会是沉重的打击。
 

2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产陈启宗先生就已经警示内地房地产企业，前些年商业地产大热的时候开发建设了那么多商业物业，最后“除了养老鼠之外，想不出还有什么用”。
 

作为中国商业地产领域举足轻重的代表性人物，陈启宗先生的一再警示似乎没有起到多少效果，而今，商业正黄昏。
 

5、下半年会怎样？
 

2016下半年，对于中国房地产行业而言更加关键。
 

供给侧改革不断深入，房地产去库存化形势开始发生改变，一线和重点二线城市不断收紧房地产政策，上半年一窝蜂涌入这些城市抢下大量地王的企业，后市会不会受到政策影响？
 

当一线和重点二线城市开始调控，三四线高库存城市仍然是深水雷区，房企将从何处突围？更为关键的是，“去杠杆化”已经成为悬在行业上空的最锋利一把利剑，谁都不能忽视“去杠杆化”对于行业深刻影响。
 

下半年，房地产行业的主题仍然是“改变”，在这样的时代潮流中，在一直不断调整的新经济节奏中，房地产企业需要抓住不断涌现与瞬间消失的各种机遇，以奠定未来长期的发展根基。